Obciążenie hipoteką ułamkowych części każdej z nieruchomości, która została utworzona przez podział nieruchomości, której część ułamkowa była przed podziałem obciążona hipoteką, jest według Trybunału Konstytucyjnego niezgodne z Konstytucją. (P 15/2012).

Pytanie prawne do TK skierował Sąd Rejonowy w Poznaniu, który rozstrzygał sprawę o częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, obejmującej działkę gruntu. Orzeczenie Trybunału sprawia, że wierzyciel hipoteczny mający hipotekę łączną nie będzie odtąd nadmiernie chroniony kosztem współwłaścicieli nieruchomości nie będących dłużnikami rzeczowymi (czyli dłużników ustanawiających na swoim mieniu zabezpieczenie wierzytelności) wobec wierzyciela.

Przykład: bank, który ma wierzytelność na nieruchomości w wysokości 100 tyś zł, po podziale tej nieruchomości (np. na dwie działki), nie może obciążać obu w wysokości 100 tyś zł, jak stanowił niezgodny z Konstytucją przepis ustawy o księgach wieczystych i hipotece art. 76 ust. 1 zdanie drugie:

1.2) W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).

Sędziowie uznali, że zdanie to niezgodne jest z z art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 21 ust. 1 Konstytucji RP:

Art. 64.
1. Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.
3. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.
Art. 31.
3. Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw.
Art. 21.
1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.

Zdaniem sędziów Trybunału kwestionowany przepis chroni prawa wierzyciela kosztem praw współwłaścicieli nieruchomości, jako że przed podziałem ich udziały nie były obciążone hipoteką (art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji). Nie narusza istoty prawa własności, o które również pytał Sąd Rejonowy w Poznaniu. (art. 64 ust. 2 Konstytucji, mówiący, że „Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej”.)

Jako że współwłaściciele nie dysponują skutecznym środkiem ochrony przeciw grożącej im egzekucji z nieruchomości, zwłaszcza w przypadku obciążenia hipoteką przymusową, rzeczony przepis przełamuje zasadę zakazu nadmiernej ingerencji. Według ustawy zasadniczej kiedy występuje konflikt prawa własności i wierzytelności zabezpieczonej hipoteką – ochronie winna podlegać przede wszystkim własność, co nie miało odzwierciedlenia w kwestionowanym przepisie. Swoista cena, jaką właściciele płacą za wzmocnienie wierzytelności, jest nieproporcjonalnie wysoka w stosunku do korzyści uzyskiwanych przez wierzyciela.

Wątpliwość TK budzi przydatność rozwiązania przewidzianego w kwestionowanym przepisie dla ochrony praw wierzyciela hipotecznego, istnieją bowiem inne możliwości prawne, których zastosowanie chroniłoby wierzytelność zabezpieczoną hipoteką na udziale we współwłasności, i nie naruszałyby praw pozostałych współwłaścicieli.

Wyrok jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

Źródło: www.trybunal.gov.pl.