Nowe przepisy mają chronić kupujących przed skutkami nieuczciwości lub bankructwa deweloperów, którzy zostali obarczeni nowymi obowiązkami:

• obowiązkiem przedstawienia prospektu emisyjnego;
• wpłaty na rachunek powierniczy;
• umowy w formie aktu notarialnego.

Zapisy znalazły się w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232 poz. 1377).

Rachunek powierniczy
Podstawowy zapis, który ma zabezpieczyć kupujących mieszkania jeszcze w trakcie budowy to obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego przez dewelopera. Będzie to konto, na które kupujący nieruchomość przeleje środki i do których deweloper będzie miał ograniczony dostęp w zależności od rodzaju umowy zawartej z bankiem:

• rachunek otwarty – wypłata tak zdeponowanych funduszy nastąpi zgodnie z harmonogramem inwestycji opisanej w umowie dewelopera z kupującym; jest to opcja bezpieczniejsza szczególnie dla mniejszych deweloperów, którzy mogą w trakcie trwania budowy sięgać już po środki swoich klientów;
• rachunek zamknięty – wypłata na konto dewelopera będzie w całości dokonywana w chwili przeniesienia aktu własności na nabywcę; budowa była realizowana ze środków własnych dewelopera lub na kredyt.

Na żądanie kupującego, bank będzie musiał udzielić pełnej informacji odnośnie zdeponowanych środków i ruchów na rachunku, który będzie zakładany odrębnie dla każdego nabywcy nieruchomości.

Umowy z bankiem nie będzie mógł zerwać deweloper, prawo to przysługuje tylko bankowi i to pod kilkoma warunkami. W przypadku wypowiedzenia umowy, deweloper musi w ciągu najdalej 60 dni podpisać umowę na prowadzenie takiego rachunku w innym banku. Jeśli dotychczasowy bank nie dostanie w tym czasie polecenia przelewu na konto w nowym banku, zwróci pieniądze potencjalnym nabywcom nieruchomości.

Warto jednak pamiętać o tym, że bank nie ma obowiązku ani badać zdolności kredytowej dewelopera, dla którego otwiera otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, ani badać jego finansowej zdolności do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Tym samym bank nie może gwarantować ukończenia przedsięwzięcia deweloperskiego z sukcesem ani wobec nabywcy, ani dewelopera.” – pisze w komentarzu do ustawy Norbert Jeziolowicz, Dyrektor Zespołu Bankowości Detalicznej i Rynków Finansowych.

Środki zdeponowane na rachunku powierniczym mają być dodatkowo zabezpieczone gwarancją bankową, która będzie miała formę umowy ubezpieczenia pomiędzy bankiem a deweloperem, gdzie nabywca nieruchomości jest uposażonym. Na mocy tej umowy w razie upadłości dewelopera bank wypłaci klientowi środki w wysokości całości wpłaconej kwoty w razie ogłoszenia upadłości firmy deweloperskiej, lub kwoty uszczuplonej o obciążenia, na które wyraził zgodę klient w razie przedłużającej się powyżej 120 dni budowy. Pieniądze te mają być wolne od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, a koszt składki ubezpieczeniowej ponosić ma firma deweloperska.
Gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej, a następnie podejmie środki z rachunku powierniczego wysokość wypłaty z tytułu gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej będzie pomniejszona o kwotę środków wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Umowa u notariusza, prospekt informacyjny
Dotychczas deweloperzy nadużywali niewiedzy kupujących i podpisywali w swoim biurze umowę „przedwstępną” w formie zwykłej umowy cywilnej, nie informując niezorientowanych często klientów o tym, że taka umowa podpisana nie w formie notarialnej nie ma wielkiego znaczenia w odniesieniu do zakupu nieruchomości. Teraz wszystkie umowy deweloperskie wymagają formy aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy należy wpisać do księgi wieczystej. Jeżeli deweloper zechce się wycofać z umowy, klient będzie mógł żądać w sądzie przeniesienia własności. Umowa notarialna będzie musiała zawierać wszystkie cechy nieruchomości (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, dokładny opis planowanego przedsięwzięcia).
Załącznikiem do umowy ma być prospekt informacyjny szczegółowo opisujący planowaną budowę.

Prawo do wglądu w dokumenty
Na prośbę kupującego deweloper musi przedstawić kupującemu wszelkie dokumenty dotyczące działki, firmy i przedsięwzięcia:

• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
• kopią aktualnego odpisu z KRS lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata (a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej);
• projektem architektoniczno-budowlanym;
• kopią pozwolenia na budowę.

Kary dla nieuczciwych inwestorów
Deweloper, który wbrew obowiązkowi nie sporządzi prospektu informacyjnego, podlega karze grzywny. Osobę odpowiedzialną za podanie nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych informacji można ukarać grzywną, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Takie same sankcje grożą temu, kto wbrew przepisom ustawy wypłaci deweloperowi środki zgromadzone na rachunku powierniczym.

Nasza kancelaria włącza się w każdy etap przedsięwzięcia budowlanego. W razie problemów z projektem (warunki zabudowy, sąsiedzi, pozwolenie na budowę itp), a także przy kłopocie z nieuczciwym podwykonawcą lub deweloperem, zapraszamy do kontaktu.